【住宅】陈军：六点解读住宅超期服役 装潢翻新佳园很讲究

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    陈军：六点解读住宅超期服役 装潢翻新佳园很讲究

佳园装潢副总经理陈军陈军：由上海市装饰装修行业协会家庭装潢委员会翻新装潢分会、翻新装潢网、佳园装潢联合举办的第三届上海翻新装潢服务月活动在佳园屋总部隆重开幕

十五年前我们迎来了国内首个购房及装修热潮，而今，这批老房早已相继过了保修期，多少存在点需要维修保养的问题，比如管道漏水、瓷砖脱落和电线老化等等。有国外专业市场咨询公司乐观估计，中国国内的住宅翻新“整容”市场规模未来将在近1.7万亿人民币左右。有上海本地装修行业的老法师“毛估估”测算：三至五年内，上海仅住宅翻新装潢这一项业务，全年就可带来包括建材及装修人工在内超过100亿元的市场总量。而自去年上半年以来，上海二手房交易量就较往年不断攀升，一系列楼市新政的出台，在打压投机炒房者的同时，也带动了大批改善性的房屋装潢需求。面对这样一个市场变化，一些家装公司相继推出翻新装潢的业务。这其中，佳园装潢更当仍不让地走在了前面。自08年开始的第一届翻新装潢服务月，到今年已成功举办至第三届，经验的累计让他们在实战中摸索出一套独特的业务模式。在面对近来网友日益增多的翻新装潢需求，我们也特别邀请到佳园装潢副总经理陈军接受搜狐家居的采访，也希望借此给到广大网友在翻新装潢方面更多参考——

被访人：佳园装潢副总经理 陈军

采访时间：2010年10月20日

【记者】：陈总，您好！翻新装潢是我们公司近几年的一个业务重点，前两个月我们也在做一个翻新装潢服务月的活动，现场情况怎样，能否为我们介绍下具体情况？

翻新装潢服务月 六大问题解读“住宅超期服役”

【陈军】：好的。第三届上海翻新装潢服务月是有上海市装饰装修行业协会家庭装潢专业委员会翻新装潢分会，我们佳园装潢，还有翻新装潢网三方联合主办的，从9月22日到10月21日，地点设在佳园屋总部，吴中路的1998号，主要为客户提供翻新装潢咨询、上门勘测服务。

我们为什么要主办本届翻新装潢服务月，其实我们之前已举办了二届翻新装潢服务月，今年是第三届了，两年服务下来，感触很深。在服务过程中我们也积累了较为丰富的经验，主要讲几个关健词，我们提出了一个住宅装修超期服役的概念。大家都知道，家电有使用期，过了保修期会影响生命财产的安全。但众多老百姓还不了解，装修也是有“使用期限”的，绝不是越长越好，其实，装修的“超期服役”会比一般商品超过使用寿命后果更严重，随时将引发安全与质量事故，就好比在家里埋了一颗“定时炸弹”。 我们两年下来做了几千家的翻新，碰到的问题很多，都是一些老房子，有老式里弄的房子，有第一批商品房，还有过去的一些老旧公房，我们总结了六个方面的问题，主要在安全方面的。我具体说一下：

第一个是电线老化。电线有使用寿命，电力铜芯线在正常使用下，寿命在15年左右，这是我们家里用的强电。那么，电话线设计使用寿命为8年，网线是10年左右。如果采用劣质电线的话，使用3年就会出现老化现象。近日，翻新装潢网组织业内专家对10年前装修的居民家走访调查中发现，随着人们的生活水平不断提高，用电需求也越来越大，大功率家用电器不断增多，当初装修时的排线、布线与用线，已完全不能满足现在家用电器的用电需求，有的居民甚至当初使用的是铝芯电源线。调查中还发现，多数八、九十年代装修的老房子插座电线过细，只有1.5平方毫米，电线过细，会导致线路发热加剧，绝缘工作温度越高，电线的使用寿命越短，长期在高温下工作，将导致绝缘老化，电线短路和火灾事故增多。进户线截面面积标志着导线的粗细，新版国家标准规定住宅的进户线截面积不应小于10平方毫米，户内配电分支回路铜导线截面积应不小于2.5平方毫米。

在排线、布线不规范使多数老房子也同样存在严重的安全隐患。国家标准明确规定室内布线应穿管敷设，但大量老旧住房护套线、裸线直接暗埋在墙体中或直接搭接在木质龙骨上或木墙、砖墙上为常见现象，电源电线在没有保护的情况下，电线绝缘材料极易遭受腐蚀，加快老化速度，极易造成户内墙体带电、火灾等情况的发生，甚至造成人身伤亡事故。

由于当初装修时估计不足或根本未进行合理的用电设计，也由于近年来家用电器的使用量“突飞猛进”，造成户内固定插座数严重不足，往往只能用接线板来解决插座问题。而接线板的产品质量鱼龙混杂，因接线板而引起的电气事故也屡见不鲜。同时，户内配电回路少，加插接线板导致每个回路的负荷电流增加，同样会产生上述导线升温的危害。电力部门提醒广大用户，家用电线应2至3年检修一次，以免出现故障，一般10年至15年应及时更换家里所有电线及管路，电线达到使用寿命后必须及时更新。而调查显示，有的住户的电线竟使用了20多年而未更换，其中的隐患就可想而知了。

第二是旧水管改造刻不容缓。在翻新装潢网对网民家居调查中发现，老房子大部分用的是镀锌管。镀锌管作为水管使用几年后，管内会产生大量锈垢，流出的黄水不仅污染洁具，而且夹杂着不光滑内壁滋生的细菌，锈蚀造成水中重金属含量过高，严重危害人体的健康，普通镀锌管的寿命只有10年至20年。

调查中还发现，很多居民家当时装修，自来水管是暗敷在室内地坪、地板下面的。殊不知，水管“超期服役”极易因老化锈蚀而造成漏水，如采用这种水管安装方法，将会给居民造成更大的安全隐患或财产损失。自来水是有水压的，水管中细小的砂眼，水管锈蚀都能造成严重的漏水事故。水管暗敷在地坪下面是不易被察觉的，等漏水浸没到地板上面或遭到楼下居民投诉时才发现，就会造成更大的财产损失。据本市一家区级法院2009年统计，由于楼上居民家中漏水，影响到楼下居民正常生活起居，甚至造成楼下居民财产损失的邻里纠纷案件就达几十起。而更为严重的是，由于地坪下漏水，还有可能造成电线短路、触电等安全事故，极易危及居民的生命。

镀锌管引起的饮用水“二次污染”，是严重影响城乡居民身体健康的重要因素之一。国家建设部已发布了（2002）号文件，自2000年6月1日起全面禁用镀锌水管，大力推广新型管材。

【记者】：那我们现在用的ppr水管是多少年？

【陈军】：ppr水管说是使用寿命为50年，当然从它发明到现在，还没过50年，但是厂方都是通过疲劳测试来验证它的使用期限，它是一种环保、施工方便的新型材料，也不会产生铜锈，内壁光滑。所以回过头来说，之前的水管，就存在大量隐患，并且这种隐患在这两年逐渐开始爆发。

第三点是房间。在翻新装潢网专项调查中，专家们对有十几年以上房龄的老房子天棚整体排查中发现，有些房屋的顶部已出现了大面积龟裂、起皮和空鼓。经局部铲除检测发现，有些屋顶水泥砂浆粉刷层和房顶结构层出现了明显的分离现象，极易造成房屋天棚整体脱落事故的发生，对居民的生命、财产都可能造成极大的威胁。装修业专家分析认为：引起天棚脱落的原因很多，主要是由于当时用材和施工都存在不规范现象，砂浆层和房顶的结构层粘结度不够，再加上在施工过程中，由于天棚不平或有坡度，一般都进行了施工找平，造成了天棚水泥砂浆粉层过厚，自重过大，再加上后期由于室内顶部装修或多次局部维修不当，批腻子、粉刷、安装灯具等施工也进一步加剧了天棚整体脱落的恶性事故发生，随着房龄的增加，水泥砂浆逐渐老化，事故隐患也将进一步加大。

专家们特别提醒：家住顶楼的居民尤其要引起注意，顶楼的屋顶在土建时本身就要有坡度，在室内进行土建粉刷和装修粉刷时一般施工单位都会采取找平的施工方法，粉层都会比一般房顶要厚，再加上顶层的房顶在下雨时容易引起屋顶漏水，如不及时解决，长时间渗水会造成粉层质地疏松，屋顶的空调外机在安装和使用时都会引起不小的振动，也会造成屋内天棚粉层的松动，因此，天棚粉层整体脱落比起其他房屋可能性就会更大一些。

第四个就是玻璃的自爆，伤人危害大。大家都知道，在家庭装修中使用玻璃的地方会很多，比如，装饰玻璃隔断、玻璃移门、淋浴房都会使用到大面积的玻璃。专家提醒市民一定要使用安全玻璃，也就是我们常说的钢化玻璃，其抗弯、抗拉强度是普通玻璃的3至5倍，抗冲击强度也是普通玻璃的5至10倍，即使钢化玻璃破坏，也呈无锐角的小碎片，对人体的伤害极大降低。在抽样调查走访中发现，有些居民家中使用的玻璃隔断、玻璃移门、简易淋浴房都未采用安全玻璃，存在相当大的安全隐患。一旦出现安全事故后果将不堪设想！那么，如果采用的是安全玻璃，是不是就可以高枕无忧了呢？答案是否定的，钢化玻璃也是有使用期限的。家住本市浦东新区上南新村一位姓崔的居民家中就经历了惊险的一幕：今年1月份的冬天，劳累了一天的崔先生下班后，本想冲个热水澡，洗去一天的疲劳，孰料没等他洗完澡，只听“砰”的一声，整个淋浴房的玻璃全部爆裂，崔先生身体多处被划伤，幸好采用的是安全玻璃，无锐角的玻璃小碎片没有对崔先生造成更大的伤害。

专家称，安装不好是造成钢化玻璃自爆的原因之一。还要防止高温、超强冲击等，另外，还要留意钢化玻璃的使用期限。一般而言，钢化玻璃的使用期限为5年至10年，但温差变化较大，比如，卫生间的淋浴房，钢化玻璃使用寿命要短得多，消费者也要留意钢化玻璃的使用期限，最好在到期之前将其更换。

第五个是老房“超期服役”隐患多。安装在房顶的大型灯具，各类吊柜，本身自重很大，如出现前面所说的屋顶顶面空鼓，粉层疏松、房屋自身沉降，都会影响安装的牢固性。如果再加上过去装修不规范采用木榫固定的话，危险程度将和居住时间及使用程度成正比。

各类气阀、水阀都可能出现老化现象，每年应检查一次。特别在长时间使用后，其安全性更应引起居民的重视，水阀爆裂、燃气漏气将会给居民带来不可估量的严重后果。

目前的粘合剂在正常条件下其使用寿命一般为10至20年，在家庭装修中，各类粘合剂会用的很多，其主要影响安全的是对各类玻璃、镜子上的粘贴。还有些家庭墙面装饰采用大理石装饰大多也采用粘合剂的镶贴办法。专家指出：大面积的玻璃、镜子、大理石等本身自重就很大，随着粘合剂的逐渐老化或施工不规范，安装在墙顶面上的玻璃、镜子、大理石，就有可能有随时脱落的危险，造成安全隐患。特别在卫生间里，由于卫生间长期处于高温潮湿的环境，容易加速粘合剂的老化，其用粘合剂安装的装饰物就更容易脱落，造成严重安全隐

第六类就是装修不当，污染难消除。装修了十几年，家里居然还存在有害气体，家住在本市普陀区宜山新村的一位姓李的居民道出了他们家经历的故事。他们的家人自从在十几年前搬进新装修的房子后不久，就感觉身体不适，出现头疼、疲劳等症状。随着时间的推移，症状有所缓解，因此，也未引起足够的重视，后来经一位朋友的善意提醒，就请来了本市一家专业空气检测机构对室内房间进行了全面检测，检测结果使李先生吓了一大跳，他家里居然空气质量中游离甲醛依然超标。

专家指出：装修的污染物质是有机类的污染物，主要有氡、游离甲醛、苯、氨、tvoc（总挥发性有机化合物）和放射性元素组成。大部分可挥发性的有机物对人体都有害，如长期居住在空气环保指数超标的居室里，会出现眼、鼻、咽喉刺痛，疲劳、头疼、皮肤刺激、呼吸困难等一系列症状，降低人体的抗病能力，严重的话可能会诱发人体肿瘤。

由于上世纪90年代人们对装修存在一定的误区，室内空间没有合理的规划，盲目追求所谓“豪华”，现场大量采用木质吊顶、护墙板、墙面装饰，装饰隔断，铺设地板时再衬一层木工板。为了贪图便宜，还可能采用较差的强化复合地板等劣质材料，殊不知这样会耗用大量的各类人造板材，而人造板材因大量使用粘合剂，正是大量储存、积聚有毒气体“甲醛”的真正元凶。而这些积聚在各类板材中的甲醛是根本无法快速释放的，需要相当缓慢的释放过程，有的甚至需要几年、十几年。而有的消费者在装修时为了贪图便宜，还可能采购较差的人造板材、强化复合地板等劣质材料，这类材料通常甲醛含量都比较高，更加剧了室内空气环保指数的超标。如果再加上设计上的不合理布局，改变了原有室内良好通风条件的话，后果更是不堪设想。还需指出的是，多年前的人造板材的甲醛含量普遍高于现在生产的板材。

所以我们觉得纯粹从安全角度来讲，你家的住宅装修过了使用期限，就可能会出现六个方面的安全隐患，要么造成财产损失，要么是影响家人的生命健康，都会产生一系列的问题。并且是经常发生的，也不是说偶尔的。据权威机构统计，2009年12月上海发生的大大小小火灾中，每天有10多起都是因为电线老化或当时装修排线不当等因素所引起的，有的电线使用了20年也从未检修过。近日，家住杨浦区定海路的陈先生就遭遇了惊险一幕：装修了18年的电线在使用电视机、电风扇及电饭煲等电器时，突然发现屋角的电线冒出了零星火花。经专家检查发现，陈先生家屋角的线路严重老化，且积留大量油垢，高温导致了冒烟起火。因此，专家特别提醒消费者：应当高度关注装修“超期服役”的六大关键词。

十天完美实现厨房翻新

十天完美实现厨房翻新

上门体检现场报价 不同情况针对服务

【记者】：我们翻新装修服务的时候，也会上门去帮消费者检测吗？

【陈军】：这是我们提供的服务新模式。因为我们推出翻新服务，它跟毛胚房装修不一样，我们把，毛胚房以外的所有装修属于翻新装潢的范畴，其中，一部分是把房屋全部推倒重来，还有一个是针对房屋中的局部进行翻新装潢，目前，这个局部翻新占得比列相当大，针对这种翻新装潢的新特点，首先，要有经验较为丰富的专家，我们这里叫勘测工程师，上门勘测，这也是佳园装璜提出来的服务新模式，过去没有，勘测的目的就是对旧房、老房子进行一个整体评估，好比是为老房子进行一次“体检”。然后，根据消费者打算为翻新投入的费用预算和翻新要求，结合房屋目前的状况，在现场制定一个较为科学合理的翻新施工方案，包括翻新造价。这是第一步。比如很多消费者想把老房子的墙面弄弄新，殊不知，表面上看好像墙面翻新是一个很简单的要求，其实，墙面存在不同的质量状况，翻新的施工工艺也完全不一样，其实因为很多消费者不清楚，有些不负责任的装修队伍，只是在原来墙面上再刷一遍乳胶漆，好像价格很便宜，但最终受害的还是消费者。我们佳园屋光是针对老墙面不同质量状况，就制定了四种翻新方案，服务做的很细致。所以说，在翻新施工前，应该由这方面的专家对房屋进行一次专业勘查是很有必要的。然后根据客户的翻新要求，以及他翻新打算投入的费用，根据他家里住宅目前的使用状况这三方面，在现场马上制定一个翻新计划和翻新报价，这都是我们勘测公司上门服务的内容，然后让我们的消费者来选择做还是不做。

【记者】：现场就会报价？

【陈军】：对，现场就会报价，其实我们佳园装潢早在第一届上海翻新装潢服务月期间，就向社会推出了一本叫《翻新装潢使用手册》，向社会公开明示了佳园装潢推出翻新装潢的服务项目以及收费标准，涉及到十六个大类六十多个小项。就像物业提供房屋维修服务项目及收费一样，早已做到了明码标价，现场报价。如果客户选择我们装修的话，我们上门费也退掉，上门勘测我们是有偿服务，收费为人民币100元。其实这个市场是很大的，我们已经开了第三届服务月了。翻新装潢的刚性需求主要表现在一个是我前面讲的六个方面的安全隐患，这是必须面对要投入的，要不然可能损失会更大。第二点，目前，特别是近几年，二手房的交易量突飞猛进，老百姓买了二手房多多少少需要装修翻新一下，有些倒是没有考虑安全不安全的问题，因为是别人住过的，哪怕这房子只装修了三年五年，但还会重新弄一弄，局部翻新一下，特别是卫生间基本上都要重新翻新一下。翻新装潢是不会随着市场一手房交易量的波动而波动，它是很稳定的。第三方面，94年推出第一批商品房，到2000年商品房出现第一波高潮，现在2010年十年到了，基本上都到了超期服役了。这部分是商品房，当然还有大量的老式公房、里弄房依旧存在需要翻新装潢的市场，光说商品房的需求量就会很大。另一方面，房屋的使用功能也随着时间的推移也发生了变化。原来儿童房，现在孩子大了，要改成书房。或者是空巢老人，儿女都出去了，这个房屋本身的功能在逐渐演变，需要重新局部调整一下。我觉得从这几个点，翻新装潢市场会很大，受房产市场的影响不会很大。

【记者】：不过也会受到一点影响，特别是二手房交易。

【陈军】：对，二手房交易，就是整体的不会由于受房产市场的波动而波动。作为上海市著名商标、上海名牌，佳园装潢一直努力成为老白姓的“住宅管家”。因为，老百姓有房了，他需要有一个专业的帮老百姓打理房子的“住宅管家”，甚至将来我们也会考虑会员制，就是我们的客户每年给我们一定的年费，我们提供定期的房屋方面的服务。其次，翻新装璜相对来讲特点还是比较明显，一个是它的风险高，因为我们翻新装璜承接的有些工程是局部翻新，不是有些旧房推倒重来，是局部的翻新装潢。有些客户是一边居住一边翻新，现场会有大量的保护，家具保护、地板保护、不翻新的地方都要有专业的保护措施。还有要一般翻新的老房子都是成熟小区或老式里弄，对施工过程中产生的建筑垃圾和施工噪音的要求特别高，不能影响到其它居民正常生活，并且，在施工过程中更加要求环保，因为，大多数翻新施工消费者是居住在施工现场的，那么，我们面临的是如何有效缩短施工周期、如何有效降低施工噪音，如何有效减少施工垃圾，如何有效做到真正的环保施工等新课题。我们佳园屋通过技术攻关、通过管理创新把厨房翻新原来需要二三十天的施工周期一下子缩短为十天，这一成果深受老百姓欢迎，在加上我们佳园装璜十几年一直秉承的工厂化装修，积累了相当丰富的经验，有效解决了施工噪音、建筑垃圾、空气环保等问题。

【记者】：现在公司有多少从事翻新装潢服务？

【陈军】：管理团队及施工人员就有100多个人，全部是我们公司在技术和服务水平上优秀员工组成的服务团队，因为，我在前面讲过，翻新装潢服务比毛胚房装修要难做的多，所有的工人都经过专业严格的培训。因为我们知道，如果是随便挂靠或者是垃圾队伍过来的话，是更本做不了翻新服务的，甚至还可能会发生家里少东西了这种现象，因为，很多翻新装潢是消费者是一边居住一边翻新的，这也是很危险的，所以很多企业不敢承接也有这方面的原因。很多上海人都会有这种想法，马路上叫的，怕引狼入室，不敢叫。大多正规公司又不愿去承接。

【记者】：那这个占用我们的精力也很大，我们原来是以装修毛胚房或者是希望全部装修为主业的，会不会影响我们的主业呢？

【陈军】：我觉得不影响，应该是促进的。

【记者】：为什么说是促进？

【陈军】：当然我们投入的精力肯定是更多了，但我认为消费者很理智的，他们会认为能做局部翻新的装潢公司，在管理、技术、服务等方面能体现这个企业的服务能级，也就是服务的综合水平，做毛胚房装修应该更加没有问题。并且，推出翻新服务后，也提升了我们公司整体在社会上的形象，肯定是带来益处的。当然我们对于翻新的投入也是很大，付出的也很多，但老百姓得到了真正的规范服务，得到了实惠。

涂料换彩大行动

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翻新装潢手册

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厨房翻新10天实现 明细每日客户监督

【记者】：那么相对前面两届，第三届在服务方面是不是也有更多提升？

【陈军】：记得在第一届的时候我们向社会推出了一个翻新装潢示范合同和16大类60小项的旧房翻新服务项目，包括这些项目的收费标准，这一便民利民惠民的装潢服务新举措，受到众多市民的拍手称赞，引起了热烈的社会反响。因为在这以前的旧房翻新特别是局部翻新装潢，我们上海还没有一个与局部翻新装潢特点相适应的装修合同来维护我们消费者权益。只有一个全部整体装修的示范合同，当时我们受上海市装饰装修行业协会委托，由我们进念设计·佳园装潢负责起草翻新示范合同，正式在全市启用，填补了这方面的空白，并且受到市民的高度肯定。公司面向社会开设的上门勘测预约热线：800—988—1937电话应接不暇。

本届它的特点还是比较明显的，就是服务更精细，施工技术更规范，性价比更高。服务更精细是我们推出了针对不同居室部位的翻新装潢套餐，比如针对居室墙面翻新的涂料换彩“七二三工程”，其中七就是代表七天内，一般的公寓房七天内我们就完成了，两年的质保期，三款超低价套餐。我们跟国际著名品牌力邦涂料强强联手，共同推出了这么一个服务。针对厨房整体翻新，我们也推出了“厨房翻新，十天完美实现”的服务套餐。因为我们承诺是十天，你必须是十天完成，前面我讲过，我们通过技术创新，管理创新，做了很多的努力，总算把原本需要二三十天的施工周期，现在十天就给拿下来了。我们在服务宣传单片上写清楚第一天做什么，第二天做什么，第三天做什么……消费者完全可以监督我们的进程。其实我们这种创新，真正是谁得到实惠？我们价格没有变，其实我们消费者真正享受到市场竞争带来的实惠，把时间真的从20天变成10天了。当然，如消费者选择了套餐，价格更便宜，性价比会更高。

翻新装潢手册

翻新装潢手册

楼市新政有助行业洗牌 把握常态为民服务

【记者】：您之前提到楼市对我们影响不会很大，但是最近接触了一些室内装饰设计师，他们有不少都表示担忧，认为新政出台后，很大程度减少了家装的业务量，这点您能否从您角度来谈一谈？

【陈军】：影响肯定有，过去金融危机那个时候，我记得有一个月，整个静安区的新房交易量只有一套还是几套，那么下面肯定就接不到业务了。目前，从我公司角度来看，翻新业务量这一块，还是每个月在创新高。有些翻新是全部推倒重来，需要专业的设计师重新进行室内规划。比如我们跟一些小区物业合作，对小区内的房型，由我们专业的室内设计师进行重新规划和升级，关键看你如何去寻求市场，以一颗服务的心态去发现市场，对于一些专业设计师来说，市场整体的量还是很大的。再说老百姓总是不断在追求要求美好的东西，改善生活质量这个基本需求是永远不会改变的，关键是我们设计师是如何去满足老百姓不同的需求，当然，由于整体业务量下来之后，一些不专业的，服务差的将肯定被被淘汰。

【记者】：好的，感谢陈总接受我们的访问。

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